El mercado de las FIBRAS en México inició el 18 de marzo de 2011 con la oferta pública de Fibra Uno (BMV: FUNO).

Como clase de activo en los Estados Unidos, los REITs (Real Estate Investment Trusts) han sido de lo más rentable de los últimos 40 años, incluso superando los índices de S&P 500, Nasdaq, DJIA. 

Aunado al rendimiento, liquidez, estabilización de ingresos, diversificación, transparencia en su manejo y su baja volatilidad, los administradores de fondos de inversión y fondos de pensiones han destinado en promedio un 10 por ciento a 15 por ciento de su cartera a los REITs. Con esta trayectoria histórica de retornos y su perfil defensivo, es sensato incrementar su ponderación y tal es el caso del administrador del fondo universitario (endowment) de la Universidad de Yale, David Swensen cuya recomendación es la colocación en REITs del 20 por ciento de la cartera.

En relación a los retornos históricos, los “Equity REITS” (REITs que invierten en desarrollo y no en créditos hipotecarios) han superado a los índices mencionados fundamentalmente por dos factores; i) la distribución de los dividendos y ii) y el valor de la acción reflejada en la apreciación intrínseca de los activos (terreno y edificio) referida como Net Asset Value (NAV). De acuerdo con Stephanie Krewson– Kelly y R. Brad Thomas, al año 2015 (Período 1972-2015), el retorno de los Equity REITs ascendía a 12 por ciento por ciento vs. 10.3 por ciento, 8.9 por ciento y 7 por ciento del S&P 500, NASDAQ y DJIA respectivamente. Los EQUITY REITS se consolidaron como un tipo de activo con un retorno riesgo-ajustado de los más elevados en el portafolio de alternativos de las inversiones. La trayectoria de retornos y su baja volatilidad han sido un instrumento ideal para el proceso de diversificación de inversiones.

En cambio, el mercado de las FIBRAS en México inició el 18 de marzo de 2011 con la oferta pública de Fibra Uno (BMV: FUNO). Desde ese momento, comenzó el período de transformación del sector inmobiliario en el país. Las FIBRAS, con equipos profesionales e institucional, su atractivo costo de capital (WACC) y su visión y estrategia de largo plazo, arrancaron la ola de adquisiciones de activos inmobiliarios estabilizados en todo el país. El sector inmobiliario del paíscambió a partir de la introducción de las FIBRAS a la Bolsa Mexicana de Valores y los jugadores profesionales empezaron a institucionalizar el sector con visión de largo plazo, rigurosos sistemas administrativos, y estrategia comercialbuscando la maximización de ingresos, entre otros factores.

¿Qué pasa en México? Las FIBRAS han sido un instrumento cuyo origen y comportamiento trata de emular al REIT, pero después de 7 años solamente contamos con 15 FIBRAS cuyos activos superan los 490 mil millones de pesos.A pesar de que han tenido una buena aceptación entre el público inversionista, falta la consolidación del instrumento, la variedad de sectores (nichos de mercado) y la especialización que se tiene en mercados maduros. La profesionalización de las FIBRAS es notoria, contando con profesionales de amplia trayectoria y con administración interna (i.e. FMTY, FINN) pero todavía hay casos de firmas que tienen una estructura de compensación diferente al equipo de liderazgo en la cual los intereses pudieran no estar alineados con los inversionistas en el largo plazo.

Desde el punto de vista fundamental, se pueden observar varias emisoras que todavía cotizan muy por debajo de su NAV medidos versus sus comparables en otras latitudes y su dividendo sigue siendo muy atractivo. No hay una razón fundamental para tener una dislocación a su valor teórico solamente por una falta de apetito del mercado en valuar estas firmas más cerca de su valor teórico.

En los próximos años seguirá la consolidación en el sector inmobiliario y estas FIBRAS estarán adquiriendo y consolidando activos con un equipo profesional y una estrategia de maximización de valor. Además, aplicarán la estrategia de reciclaje de capital (deshacerse de activos maduros para reinvertir capital fresco en activos que todavía no llegan a su madurez). Mientras más conocimiento haya en el sector, el mercado aprenderá a valuar estas firmas conforme a i) la generación estable de ingresos, ii) valuación razonable de los activos incluyendo su valor inherente y su respectiva plusvalía, iii) conforme a una eficiencia administrativa difícil de obtener si no hay un equipo profesional enfocado plenamente en ese sector y iv) en su capacidad de replicar este modelo eficiente durante los próximos años.

Las FIBRAS están para consolidarse fundamentalmente y mantener un papel predominante en la asignación de activos de los portafolios de inversión en México.

El autor es miembro fundador de Landesa, S.C. y profesor de cátedra del Departamento de Contabilidad y Finanzas.